O FII (fundo de investimento imobiliário) GGCR11 te dá renda mensal de galpões logísticos, mas não compre sem antes entender a atuação institucional. Se eles já estiverem vendendo o ativo, você pode se dar mal.
O fundo de investimento imobiliário GGCR11 pode dar a você rendimentos mensais através do aluguel dos galpões logísticos que fazem parte do portfólio desse FII. Além disso, você pode ter a valorização das cotas que comprou a partir da valorização dos imóveis. Tudo sem as complicações do mercado imobiliário e sem os riscos de liquidez que a compra de um imóvel implica. Mas todas essas vantagens merecem cuidados, pois estamos falando de renda variável. Não apenas a análise do fundo e de seu portfólio bastam: precisamos saber o que está além dos relatórios da empresa administradora. Precisamos saber o que pensam e o que estão fazendo os investidores institucionais.
O fundo de investimento imobiliário GGCR11, desse modo, é o tema deste artigo, mas destacamos a metodologia que utilizamos para acompanhar os investidores fortes que estão bem informados e que controlam o preço, de maneira a saber se estão acumulando ou distribuindo os ativos. O Raio X Preditivo acompanha a atuação desses big players através do volume de negócios e falaremos sobre ele mais adiante.
- O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?
- O que é o fundo de investimento imobiliário (FII) GGCR11?
- FII GGCR11: onde e como é negociado
- Formas de ganhar com o fundo de investimento imobiliário GGCR11
- Investir ou não investir no FII GGCR11: que decisão tomar?
- Ficou interessado no FII GGCR11? Veja os custos e taxas pra começar
- Como o Raio X Preditivo pode ajudar com o FII GGCR11
- Como faço pra comprar FII GGCR11?
- Conclusão sobre o fundo de investimento imobiliário FII GGCR11
1. O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
E um dia você resolve investir em um imóvel. O passo inicial é ter um certo valor em dinheiro. Não menos que R$ 100 mil. Talvez uns R$ 150 mil ou quem sabe mais.
Agora é necessário selecionar com muito cuidado um imóvel nesse valor, possivelmente um estúdio em um bairro afastado, no município em que você vive.
A coisa não é fácil. Você terá que lidar com toda a burocracia de comprar um imóvel. Impostos, taxas, prefeitura, cartórios. Desnecessário dizer que, agora, R$ 150 mil irão parar em um único investimento: se isso não é colocar todos os ovos em uma cesta só eu não sei o que é.
A coisa não acaba aí. Vem a parte de colocar o imóvel para alugar. E leva um tempo até conseguir alugar. Isso se você não precisar baixar o preço do aluguel para conseguir ocupar o seu estúdio.
Pronto, você encontrou alguém para morar ali e lhe dar um rendimento mensal. Mais burocracia, cuidados legais e de integridade. Muita coisa pode dar errado nesse processo todo.
Claro que nem todo locatário é correto e, nesses tempos difíceis ele pode acabar ficando inadimplente. Sabe lá se você vai receber seu dinheiro e sabe lá se vai precisar entrar na justiça, envolvendo tempo, dinheiro e dor de cabeça. Será que o locatário pagou também o IPTU, o condomínio, a luz, a água, o seguro do imóvel? Tudo isso você terá que pensar.
Ah, tem também a manutenção do imóvel. A parte elétrica, o encanamento, a pintura, o assoalho, o aquecimento da água… tudo isso precisa ser refeito periodicamente…
Em algum momento, você pode vir a precisar do dinheiro que colocou no imóvel, aqueles RR$ 150 mil. Lá vem todas as complicações da rescisão de contrato, isso se não houver mais questões jurídicas, taxas, cartório, prefeitura e sabe lá mais o quê.
Vamos imaginar que tudo correu bem e, agora, dá para vendê-lo sem problema. Se o bairro onde ele está localizado não teve nenhum problema, ele não desvalorizou. Não esqueça: imóvel é renda variável. Não tem nada de tão seguro, como imaginava seu avô.
E você coloca seu imóvel à venda. Pode vender de forma direta e conseguir o valor integral. Mas dá um trabalhão, fazer anúncios, manter contato com possíveis compradores, distinguir entre os honestos e os que querem te passar para trás e aqueles que simplesmente, embora tenham boa fé, vão se complicar na hora de pagar.
Dá para terceirizar com uma corretora de imóveis, mas aí terá que pagar uma comissão.
Se tiver sorte, em um mês – talvez mais – terá de volta aqueles R$ 150 mil de que tanto precisava.
Investimento imobiliário, feito dessa forma, como você pode ver, não é nada simples.
Com os fundos imobiliários a coisa é diferente. Você vai receber rendimentos de aluguéis mensais, porém de forma bem menos complicada.
Quando você investe em um FII, você está comprando cotas de um grande investimento que é feito em diversos imóveis ao mesmo tempo. Embora existam fundos de investimento imobiliário com somente um imóvel, eles não são recomendáveis. Na maior parte, a exemplo do GGRC11, eles incluem diversos imóveis.
Você adquire uma cota e investe em todos esses imóveis simultaneamente. E pode desembolsar valores tão baixos como R$ 100, mais ou menos.
Dá para adquirir somente uma cota ou até mais cotas. O principal é que cada cota traz em seu “DNA” a diversidade de imóveis que compõe o fundo como um todo. Além disso, dá para espalhar seu capital por cotas de diversos fundos.
Por exemplo, se você possuísse, no nosso exemplo, aqueles R$ 150 mil que iriam para um único e modesto imóvel. Daria para investir em cotas de 15 fundos diferentes, colocando cerca de R$ 10 mil em cada uma. A ideia é diversificar. Você prefere ser dono de um único imóvel com todas as suas complicações ou ser dono de uma pequena parte de centenas ou milhares de imóveis altamente rentáveis e bem administrados?
E nem falamos ainda da liquidez. Precisa vender? Basta ir na plataforma de sua corretora de valores e vender suas cotas imediatamente. Se precisar de só uma parte do dinheiro só venda cotas suficientes (não tem como vender metade de um apartamento). As cotas são negociadas na bolsa da mesma forma que as ações de empresas (digamos que as cotas estão para os FII como as ações estão para as companhias).
E com os FII você pode esquecer toda a complicação de compra, administração, cuidados com ocupação, inadimplência, manutenção dos imóveis, tudo isso fica por conta da administradora do fundo. Você nem vai saber que aquelas coisas existem.
Tão mais fácil que investir em imóveis que nem vai parecer que você está DE FATO investindo em imóveis.
Para ficarmos com uma definição mais técnica, a B3 define FIIs da seguinte forma:
“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”
Vantagens dos FII
Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o XPML11:
- Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
- Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
- Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
- Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
- As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
- Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
- Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
- Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
- Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
- Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
- Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
- Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
- Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
2. O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) GGCR11
O fundo de investimento imobiliário GGRC11 (FII GGR Covepi Renda) é classificado como um FII do tipo tijolo, uma vez que seus recursos se aplica em imóveis de fato. Seu ponto focal são os galpões logísticos. Sua renda é proveniente do aluguel ou da venda com lucro desses galpões.
Trata-se de um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA híbrido gestão ativa de segmento logística.
Foi lançado em 2016 como condomínio fechado sem duração determinada e tem como objetivo o investimento nos segmentos industrial e logístico.
Como particularidade, ele volta sua atenção para locação atípica: built tο suit, retrofit ou sale and leaseback. Ou, ainda, venda.
Tudo o que não estiver aplicado em imóveis pode estar em ativos de renda fixa ou em cotas de outros fundos de investimento imobiliário. O fundo não pode aplicar em derivativos.
Os rendimentos do GGRC11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos e o fundo pode levantar balanço ou balancete intermediário, mensal ou trimestral, para fins de distribuição de rendimentos, a título de antecipação dos resultados do semestre a que se refiram.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) GGCR11
- AETHRA
Endereço: Avenida Rui Barbosa nº 4.563
Bairro: Iná
Cidade: São José dos Pinhais – PR
Área Bruta Locável: 21.069,00 m2
- AMBEV
Endereço: Acesso pelo KM 117,5 Rodovia BR 101
Bairro: Espinheiros
Cidade: Itajaí – SC
Área Bruta Locável: 8.532,54 m2
- AMBEV – PELOTAS
Endereço: AVENIDA PRESIDENTE JOAO BELCHIOR MARQUES GOULART, 9500
Bairro: Fragata
Cidade: Pelotas – RS
Área Bruta Locável: 9.912,60 m2
- CAMARGO EMBALAGENS
Endereço: Rua Álvaro Camerin, nº 51
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Tietê – SP
Área Bruta Locável: 13.306,13 m2
- CEPALGO EMBALAGENS FLEXÍVEIS LTDA
Endereço: Rodovia BR 153, s/n, quadra AREA, lote 00C, anexo A
Bairro: Jardim Paraíso I
Cidade: Aparecida de Goiânia – GO
Área Bruta Locável: 10.988,35 m2
- COPOBRÁS
Endereço: Avenida Moita Bonita, 266
Bairro: Pimentas
Cidade: Guarulhos – SP
Área Bruta Locável: 11.502,42 m2
- COPOBRÁS IND. E COMÉRCIO DE EMBALAGENS LTDA
Endereço: R. Maria Rufino dos Santos Medeiros, 201
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: João Pessoa – PB
Área Bruta Locável: 13.306,13 m2
- COVOLAN
Endereço: R. Potiguares, nº 450
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Santa Bárbara d’Oeste – SP
Área Bruta Locável: 38.131,93 m2
- HERING E SANTA CRUZ
Endereço: BR 153, 3469
Bairro: Zona Urbana
Cidade: Anápolis – GO
Área Bruta Locável: 78.850,50 m2
- JEFER PRODUTOS SIDERÚRGICOS – EIRELI
Endereço: Alameda das Aroeiras, 195
Bairro: Casa Amarela
Cidade: Betim – MG
Área Bruta Locável: 21.060,90 m2
- MOINHO – CASCAVEL
Endereço: Rodovia BR 467, Km 109,3
Bairro: Jardim Canadá
Cidade: Cascavel – PR
Área Bruta Locável: 5.680,00 m2
- MOINHO – SÃO MIGUEL DO IGUAÇU
Endereço: BR-277, 690
Bairro: Parque Industrial
Cidade: São Miguel do Iguaçu – PR
Área Bruta Locável: 7.164,00 m2
- NISSEI
Endereço: Rodovia Contorno Norte, Nº 305
Bairro: Roça Grande
Cidade: Colombo – PR
Área Bruta Locável: 15.351,54 m2
- SUZANO
Endereço: Av. Maria Luiza Pompeo de Camargo, nº 333
Bairro: Jardim Campineiro
Cidade: Campinas – SP
Área Bruta Locável: 28.657,00 m2
- TODIMO
Endereço: Rodovia Palmiro Paes de Barros, 290
Bairro: Vista Alegre
Cidade: Cuiabá – MT
Área Bruta Locável: 25.125,76 m2
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) GGCR11
É administrado pela CAPITAL MARKETS DTVM Ltda., empresa devidamente autorizada à prestação dos serviços de administração de carteira de títulos e valores mobiliários.
3. FII GGCR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
As cotas do fundo de investimento imobiliário GGCR11 estão em livre negociação na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Para comprá-las e vendê-las, basta uma conta em uma corretora de valores. Você também precisa de acesso à internet e saber usar uma plataforma de negociação (home broker, plataforma gráfica de negociação, etc). Na verdade, essas coisas são bem tranquilas.
O que não é tranquilo, no entanto, é a alta competitividade dos mercados mobiliários. Os investidores iniciantes podem nutrir a ilusão de que é muito fácil garantir uma renda mensal com FIIs, porém podem ficar assustado quando, em algum momento, por qualquer razão, o preço de suas cotas venha a despencar. Isso é raro se compararmos com a volatilidade das ações e outros papéis da bolsa, mas não é uma possibilidade a ser descartada.
A presença dos investidores institucionais traz participantes muito competitivos ao ambiente e eles estão preparados para tirar o máximo de lucro dos mercados.
Eles contam com:
- Algoritmos de negociação de última geração rodando em hardware de ponta (robôs HFT)
- Vantagem financeira e controle sobre o volume
- Pessoal altamente capacitado: os CEOs e operadores mais preparados
As posições enormes em ativos desses participantes fortes fazem com que sua maneira de enxergar o mercado seja diferenciada.
Em uma tendência de baixa, aproveitam o desespero dos participantes fracos e começam a absorver as vendas, comprando. Assim, aproveitam a liquidez que só o desespero gera nos mercados.
Inevitavelmente, a oferta dos desesperados vai secar. Ou não vão ter mais o que vender ou os que estão abrindo posições compradas vão ficar desconfiados do fato que alguém continua comprando sem parar em determinado nível de preço. É nessa hora que os big players voltam a comprar forte, desta vez agredindo preços cada vez mais altos, desencadeando um efeito manada em uma nova tendência de alta. É nessa hora que eles começam a vender a preços cada vez mais altos, sem fazer o menor esforço, aproveitando, agora, a liquidez da demanda dos eufóricos.
Para entrar no mercado, é preciso que você entenda essa dinâmica e saiba interpretá-la a partir do fluxo do volume. É por isso que defendemos o Raio X Preditivo como a melhor metodologia para entender a realidade do mercado.
4. FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GGCR11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com cotas do FII GGCR11 e com outros fundos de investimento imobiliário da bolsa. Dentre as quais destacamos os seguintes:
Trade com GGCR11
No trade não há interesse em manter o ativo na carteira de investimentos por muito tempo. O objetivo é lucrar com a volatilidade inerente à renda variável.
Se o trader imagina que o preço vai subir em breve, ele compra. Tão logo atinja o preço alvo, ele o vende. A diferença entre o preço das duas operações é o lucro.
Também dá para lucrar com a queda: se o trader acha que o preço vai cair, ele aluga os ativos, vende e tão logo o preço fique mais baixo, recompra. Mesma coisa. A diferença entre os dois preços é o lucro. Se o preço subir, no entanto, acontece o prejuízo.
Os trades podem ser classificados pelo tempo operacional:
- Day trade: operações que começam e terminam no mesmo pregão.
- Swing trade: operações que duram poucos dias.
- Position trade: operações que duram poucas semanas.
Ganhar dividendos com GGCR11
A maior parte dos investidores de FIIs está interessada nos rendimentos mensais. Assim, costumam escolher aqueles FIIs que pagam os melhores rendimentos, avaliando o risco e a volatilidade das cotas também.
Com bons rendimentos, esse valor pode ser usado para a compra de mais cotas. Com mais cotas, é possível ter ainda mais rendimentos e comprar um número ainda maior de cotas da próxima vez. Isso faz com que o patrimônio e os rendimentos vão crescendo exponencialmente ao longo do tempo.
5. INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII GGCR11: QUAL DECISÃO TOMAR?
O investimento em FIIs envolve a análise do fundo em questão, particularmente pelo acompanhamento dos documentos que as administradoras fornecem obrigatoriamente ao mercado. Neles você saberá quais são os imóveis, suas condições, sua localização, a taxa de vacância, a taxa de inadimplência, quem são os locatários e muitas outras informações importantes.
Mas, no papel, tudo é bonito. Mesmo um fundo que tenha os melhores relatórios não passa despercebido pelo critério dos investidores mais fortes. Se, por acaso, esses participantes estiverem distribuindo suas cotas, isso pode ser mau sinal, mesmo que estejamos em uma tendência de alta, com os participantes fracos em estado de euforia.
Do mesmo modo, em uma tendência de queda, os big players podem estar acumulando, indicando que este pode sim, ser um bom negócio.
Desse modo, embora a análise de relatórios e documentos seja importante, a análise do volume é imprescindível para evitar embarcar em uma barca furada. Nesse caso, o melhor é usar a metodologia do Raio X Preditivo, especialista nesse tipo de leitura.
6. FICOU INTERESSADO NO FII GGCR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
- Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
- Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
- ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
- Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
- Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do GGCR11
Sua taxa de administração é de 1,10% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo mensal de R$ 17.000,00.
7. COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII GGCR11
O Raio X Preditivo é uma metodologia que, através de conceitos, técnicas e ferramentas, sistematiza a Nova Análise Técnica. Na Nova Análise Técnica, o volume tem prioridade frente ao preço. Para ela, o volume é a CAUSA dos movimentos de preço. O preço é mero EFEITO. Ora, se observamos as causas, nos adiantamos aos efeitos e isso nos dá larga vantagem frente a metodologias que observam apenas o preço: é a diferença entre olhar a chuva para dizer que está chovendo e olhar as nuvens escuras e concluir que vai chover e assim se preparar para o aguaceiro.
Todos os conceitos do Raio X Preditivo, portanto, são voltados para o volume e suas ferramentas, os indicadores Sato’s, aplicam esses conceitos diretamente sobre o gráfico dos ativos, dando uma leitura precisa, simples e inteligente do que os big players estão fazendo: se estão acumulando ou distribuindo.
Dessa forma nos posicionamos lado a lado com esses participantes fortes, aumentando nossas chances de acerto e melhorando nossa assimetria de risco, assimetria que consiste em perder pouco quando perde e ganhar muito quando ganha. Isso sem falar na taxa de acertos superior. Esses fatores combinados geram ganhos absolutos no longo prazo.
8. COMO FAÇO PARA COMPRAR FII GGCR11
Basta abrir uma conta em uma corretora de valores, depositar o dinheiro necessário e comprar. Simples assim. Hoje em dia, qualquer um com um celular e uma conexão com internet e poucos neurônios consegue fazer isso.
Mas não faça nada se você não tiver investido em educação antes. É preciso uma metodologia de acordo com a realidade do mercado. E somos partidários de metodologias que privilegiem o volume frente ao preço, pois esse nos dá o posicionamento e a atuação dos investidores institucionais. Por esse motivo, indicamos o Raio X Preditivo.
Outra dica importante: se você for fazer trades de duração mais curta, deve treinar a metodologia que vier a aprender na conta demo antes. Não espere que terá sucesso na conta real se mesmo na conta demo, em que usa dinheiro simulado e evita o comprometimento emocional, não obtiver bons resultados.
9. CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) GGCR11
O fundo de investimento imobiliário GGCR11 tem tudo para ser um bom investimento, sobretudo se você espera ter rendimentos mensais a partir do dinheiro que comprometer nesse ativo. Você pode analisar os imóveis, os locatários, a taxa de vacância, a taxa de inadimplência… porém, se todos esses dados estiverem bons, estará faltando um dado importante se você não souber ler o posicionamento dos investidores institucionais. Só sabemos essa informação através do volume de negócios e a leitura correta do volume, atualmente, é melhor obtida pela metodologia do Raio X Preditivo.
